不可以。工業用房不可以做商業，工業用地是用於製造型企業的生產經營活動，土地使用權應當按照土地使用出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。
未按合同規定的期限和條件開發利用土地的，市、縣人民政府土地合格證就不可以做。
可以，但要按照商業的要求和標準進行改造，包括消防，衛生，通道，應急安全出口等，因爲工業廠房改做商業，整個性質和用途都有了很大改變，所以要以商業的性質和需求對廠房進行改造和裝修，使各方面都適合商業的需要，由此達到商業用的各項標準就可以了。
工業廠房一般情況下是不允許改成商用的，因爲工業廠房的建造和使用跟商用是不同的。
首先兩者之間的土地使用權限是不同的，商用的土地國家進行拍賣的時候價格貴，工業用地建立廠房的使用費用比較便宜。
那麼你要是改商用，那麼久就變了土地使用權限。
