土地使用證作廢指存在某一方面問題（使用證時限到期等原因）致使土地使用證作廢，但是根據法律法規的相關要求把土地手續完善一下，繳納各種稅費後你還可以優先辦理，從此方面講還有補救的可能。
註銷是因爲合法理由予以權利消除從此不在存在，該土地應該有新的用途或使用方式。
一）《房屋登記辦法》中對於“註銷”與“撤銷”的規定。
1、註銷
第三十八條 經依法登記的房屋發生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生後申請房屋所有權註銷登記：
（一）房屋滅失的
（二）放棄所有權的
（三）法律、法規規定的其他情形。
2、撤銷
第八十一條 司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的檔案證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利爲他人善意取得的除外。
（二）《土地登記辦法》只規定了土地權利的註銷登記，對撤銷未作規定。
第四十九條 本辦法所稱註銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。
第五十條 有下列情形之一的，可直接辦理註銷登記：
（一）依法收回的國有土地
（二）依法徵收的農民集體土地
（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理註銷登記的。
第五十一條 因自然災害等原因造成土地權利消滅的，原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料，申請註銷登記。
第五十二條 非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批准的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請註銷登記。
第五十三條 已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明檔案，申請土地抵押權、地役權註銷登記。
